Ein Beitrag von
Jürgen Großkopf-Dibs,
Partner bei MUNKERT & PARTNER
Wirtschaftsjurist (Univ. Bayreuth), Rechtsanwalt, Steuerberater
Bereits seit dem Jahr 2016 werden Änderungsmöglichkeiten betreffend die grunderwerbsteuerliche Behandlung von sog. „Share Deals“, d.h. einem Erwerb von Anteilen an grundbesitzbesitzenden Gesellschaften diskutiert. Ein vormaliger Gesetzesentwurf sollte ursprünglich bereits zum Ende des Jahres 2019 verabschiedet werden und Änderungen zum 1. Januar 2020 in Kraft treten. Nach langem Hin und Her soll es mit der Gesetzesverschärfung jetzt mit beabsichtigtem Inkrafttreten der Neuerungen zum 1. Juli 2021 auf einmal ganz schnell gehen.
Am 21. April 2021 hat der Bundestag das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes in der vom Finanzausschuss vorgeschlagenen Fassung (BT-Drucks. 19/28528 v. 15.4.2021) angenommen. Es ist zu erwarten, dass der Bundesrat in seiner nächsten Sitzung am 8. Mai 2021 zustimmt und die Neuregelungen zeitnah im Bundesgesetzblatt veröffentlich werden, womit sich insbesondere folgende wesentliche gesetzlichen Änderungen bei der Grunderwerbsteuer ergeben:
Da die nunmehr vorgesehenen Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz, bereits zum 1. Juli 2021 in Kraft treten und damit anwendbar sein sollen, ist für den Fall geplanter grunderwerbsteuerlich relevanter Transkationen aktuell zu hinterfragen, ob diese ggf. noch vor diesem Zeitpunkt und möglicherweise auf Basis der bisherigen Rechtslage umgesetzt werden können.
Vereinfacht zusammengefasst bedeutet die bevorstehende Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes, dass es voraussichtlich ab dem 1. Juli 2021 für Investoren bei Immobilientransaktionen erheblich schwieriger sein wird, Immobilien im Wege eines „Share Deals“ grunderwerbsteuerfrei zu erwerben, da der Anteilserwerb von grundbesitzbesitzenden Gesellschaften zukünftig bereits ab 90 % Mindestbeteiligungsquote steuerpflichtig sein wird (bisher lag diese bei 95%) und der Investor die erworbenen Anteile nunmehr zehn oder sogar 15 Jahre (anstelle der bisherigen 5 Jahre) halten muss, um in den Genuss der Steuerfreiheit zu gelangen. Wie bereits vorstehend im Rahmen der anzunehmenden eingeschränkten Vertrauensschutzregelung angedeutet, ist die mit der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes verbundene Implikation auf Immobilientransaktionen der Vergangenheit vielschichtig und notwendig im jeweiligen Einzelfall – insbesondere im Vorfeld einer weiteren Übertragung von Immobilien bzw. Anteilen an immobilienbesitzenden Gesellschaften – zu prüfen.
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Wenn der Wohnungseigentümer dem Beschenkten unentgeltlich ein Wohnungsrecht (Mitnutzungsrecht) und für die Zeit nach seinem Ableben ein persönliches Wohnungsrecht einräumt und werden beide zu seinen Lebzeiten im Grundbuch eingetragen, so handelt es sich hinsichtlich des Wohnungsrechts um eine Schenkung auf den Todesfall.