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Wertermittlungsmethoden bei einem Grundstück für Zwecke der Schenkungsteuer

01.03.2023

Wer seinem Sohn oder der Tochter ein besonderes Geschenk zu einem besonderen Anlass machen will, der schenkt ihm oder ihr ein kleines Häuschen für die neue Lebensphase. Das machte in dem nachfolgenden Beispielsfall ein Vater, der aber so vernünftig war, dass er der Tochter die Auswahl des Grundstücks mit Gebäude, Carport und Garten überließ und das von der Tochter mit notarieller Urkunde erworbene Grundstück nur (!) bezahlte. Neben dem Kaufpreis von 900.000 Euro übernahm er auch die Grund-erwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten. Nach der Hochzeitsfeier kam das zuständige Finanzamt auf den Vater zu und verlangte eine Schenkungsteuererklärung – diese Steuer hatte er in dem Schenkungsvertrag mit der Tochter auch übernommen.

Der Vater ermittelte den Wert des Grundstücks nach dem im Bewertungsgesetz beschriebenen Sachwertverfahren mit rd. 520.000 Euro. Das für Einfamilienhäuser vorrangig anzuwendende Vergleichswertverfahren berücksichtigte er nicht, weil der Gutachterausschuss für Grundstücke mitgeteilt hatte, dass für die Lage des Grundstücks kein Vergleichswert vorhanden war. Der schenkungssteuerliche Wert belief sich damit inklusive der übernommenen Grund-erwerbsteuer von 6,5 % und der Notar- und Grundbuchkosten auf 593.000 Euro. Dazu kam dann noch die Schenkungsteuer selbst, die der Vater übernommen hatte. Das Finanzamt folgte in seinem Schenkungssteuerbescheid aber dem ermittelten Wert nicht, sondern ging vom Kaufpreis aus, weil dieser ja als Vergleichspreis zur Verfügung stand. Da der Vater aber dieser Argumentation nicht folgen wollte, kam der Fall vor das Finanzgericht und schließlich zum Bundesfinanzhof.

Der Bundesfinanzhof vertrat in seinem Urteil die Auffassung, dass bei fehlenden Vergleichspreisen für andere Grundstücke auch ein zeitnah zur Schenkung vereinbarter Kaufpreis für das betreffende Grundstück maßgebend sein kann. Dieser Kaufpreis lag hier vor. Durch die Anwendung des Vergleichswertes belief sich die Schenkungsteuer damit auf 125.200 Euro anstatt einer Steuer von 23.562 Euro bei der Bewertung nach dem Sachwertverfahren. Die unterschiedlichen Beträge ergeben sich wie folgt:

Rechnung Sachwert

593.000 Euro (Ausgangswert) – 400.000 Euro (Freibetrag) = 193.000 Euro + 21.230 Euro (11 % übernommene Steuer) = 214.230 Euro (stpfl. Wert) davon 23.562 Euro (11 % Steuer)

Rechnung Vergleichswert

973.000 Euro (Vergleichswert) – 400.000 Euro (Freibetrag) = 573.000 Euro + 85.950 Euro (15 % übernommene Steuer) = 658.950 Euro (stpfl. Wert) davon 125.200 Euro (15 % Steuer)

An diesem Beispielsfall wird erkennbar, welche Tücken bei solchen Transaktionen lauern und welch erhebliche Auswirkung die unterschiedlichen Bewertungsverfahren auf die festzusetzende Steuer haben.

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