Steuerfolgen bei Vermietung von Ferienwohnungen & Ferienhäusern im Ausland

30.06.2021

Wird von einer im Inland ansässigen Person eine ausländische Ferienwohnung vermietet, erhebt zunächst der ausländische Staat neben Grundsteuer auch Einkommensteuer – je nach Finanzverfassung von der Gemeinde, dem Land, Kanton oder der zentralstaatlichen Steuerverwaltung – auf die Mieterträge. Aber auch in Deutschland sind diese Mieterträge als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erklären. Unter den gleichen Bedingungen, die auch für inländische Ferienwohnungen gelten, kann auch eine Einordnung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Betracht kommen (z. B. bei einer volleingerichteten Wohnung, die von einer Feriendienstorganisation zur ständigen Vermietung bereit gehalten und laufend kurzfristig vermietet wird). Werden mit der Ferienwohnung laufend Verluste erzielt, kann auch eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vorliegen.

Liegen auch in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte vor, kann aufgrund eines mit dem ausländischen Staat abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) je nach der Art des Abkommens eine Befreiung von der deutschen Steuer erfolgen (z. B. USA, Italien) oder eine Anrechnung der im Ausland erhobenen Steuern auf die deutsche Einkommensteuer vorgenommen werden (z. B. Spanien, Schweiz). Wird auf die Einkünfte keine deutsche Steuer erhoben, unterliegen die Vermietungserträge dem Progressionsvorbehalt, d. h. der deutsche Steuersatz wird unter Berücksichtigung der ausländischen Einkünfte auf die inländischen Einkünfte angewandt. Für die Ermittlung der Netto-Einkünfte gelten die gleichen Bestimmungen wie für inländische Einkünfte, d. h. der Ansatz von Werbungskosten und auch AfA auf die Anschaffungskosten des Gebäudes und der Möbel sind zulässig. Die ausländische Steuer kann aber höchstens bis zum Betrag der anteilig auf die Einkünfte entfallenden deutschen Steuer angerechnet werden.

Wie auch bei inländischen Grundstücken hat eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns zur Folge, es sei denn, das jeweils anzuwendende DBA schließt dies aus.

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