Kürzere Abschreibung bei Immobilien: Mehr Klarheit zur Nutzungsdauer

Ob sich der Streit mit dem Finanzamt über eine verkürzte Nutzungsdauer einer Immobilie lohnt, hängt stark vom Einzelfall ab. Bei älteren, wenig modernisierten Mietobjekten kann eine deutlich höhere AfA zu erheblichen Liquiditätsvorteilen führen. Dem stehen die Kosten für ein Gutachten und der Prüfungsaufwand gegenüber.

Bei der Abschreibung von Gebäuden gilt grundsätzlich die typisierte Nutzungsdauer des § 7 Abs. 4 EStG. Wohngebäude werden regelmäßig mit 2 %, ältere Gebäude mit
2,5 % und neuere Wohngebäude mit 3 % abgeschrieben; hierdurch werden Nutzungsdauern zwischen 33 und 50 Jahren unterstellt. Das Gesetz eröffnet jedoch ausdrücklich die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen, wenn diese nachgewiesen wird. Dieses Wahlrecht ist in der Praxis seit Jahren umstritten. Ausgangspunkt einer aktuellen Entwicklung ist eine erst kürzlich veröffentlichte Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH-Az. IX R 14/23). Sie knüpft an das Urteil vom 28.07.2021 an, mit dem der BFH klargestellt hatte, dass der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer mit jeder geeigneten Methode geführt werden kann. Der anschließende Versuch der Finanzverwaltung, diese Rechtsprechung durch das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22.02.2023 faktisch einzuschränken, ist damit gescheitert.

Maßgeblich für die verkürzte Abschreibung (AfA) ist die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Gebäudes. Diese kann sich sowohl aus technischen als auch aus wirtschaftlichen Gründen verkürzen. Entscheidend ist, wie lange das Gebäude objektiv noch sinnvoll genutzt werden kann; bloße Verkaufs- oder Abbruchabsichten reichen nicht aus. Eine absolute Gewissheit wird nicht verlangt – es genügt eine Prognose mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit.

Der BFH hat bereits 2021 klargestellt, dass kein bestimmtes Gutachtenformat vorgeschrieben ist. Das Bundesministerium der Finanzen hatte dem im Jahr 2023 eine enge Auslegung entgegengesetzt. Das Finanzgericht Münster hat die restriktive Verwaltungslinie konsequent verworfen und auch ein modellbasiertes Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) als ausreichend anerkannt (Az. 14 K 654/23). In der Folge wurde das BMF-Schreiben aufgehoben. Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden ImmoWertV genüge laut BFH allerdings nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen.

Für die Praxis besonders relevant ist auch die Einbeziehung von Erhaltungsaufwendungen. Laufende Reparaturen stehen einer verkürzten Restnutzungsdauer nicht entgegen, umfangreiche Modernisierungen hingegen schon. Wer eine kurze Nutzungsdauer geltend macht, muss sein Investitionsverhalten daran messen lassen: Eine umfassende Sanierung spricht regelmäßig sogar eher für eine längere wirtschaftliche Lebensdauer.

Hinweis

Nach Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 ist zu beobachten, dass Finanzämter im Rahmen von Außenprüfungen Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer verstärkt kritisch hinterfragen. Insbesondere werden methodische Annahmen und nachträgliche Gutachtenerstellungen eingehend geprüft.

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